经济参考报记者 梁倩
近期，多个热点城市土地市场热度提升，多宗核心地块历经数百轮竞价，频频刷新区域乃至全国楼面价纪录。然而，在一线城市“抢地”大戏轮番上演的背后，全国土地市场整体依然面临深度调整。专家指出，当前的土拍高热呈现“点状”特征，折射出房地产行业正从规模扩张向结构性修复与模式转型迈进。
6月初，深圳土地市场接连上演“重头戏”。6月5日，南山区一宗宅地进入拍卖环节，出让底价23亿元，吸引华润、中海等6家房企激烈角逐。经过291轮竞价，保利置业以57.72亿元将其收入囊中，溢价率高达150.74%，成交楼面价达10.87万元/平方米，一举刷新深圳涉宅用地单价纪录。仅一周后，前海桂湾宅地再掀波澜。该地块起拍楼面价4.48万元/平方米，吸引9家房企参拍。最终，建发房产以35.25亿元竞得该地块，溢价率高达114%，成交楼面价达9.6万元/平方米，前海新晋单价地王就此诞生。
上海、杭州土地市场热度同样高企。5月底的第四批次土拍连续两日出现“无封顶”竞价，5宗地块平均溢价率高达34%，其中闵行浦江镇地块与浦东新区南码头组合地块溢价率均突破40%。杭州市场同样表现抢眼，4月共出让11宗地块，总成交金额124.6亿元，平均溢价率达33.5%。其中，萧山区市北单元宅地经过43轮竞价，由绿城与滨江联合体以57.26%的高溢价率成功拿下。
苏州与北京的核心地块也备受瞩目。5月底，苏州金鸡湖右岸宅地吸引了绿城、金茂、建发、招商、中海等至少8家实力房企参拍。历经74轮竞价，中海最终以68920元/平方米的楼面价斩获该地块，溢价率达30%。5月21日，北京市丰台区太平桥城中村改造地块同样引发激烈争夺，经过151轮举牌，保利发展最终以41.544亿元总价竞得，溢价率为15.40%。
热点城市土地市场热度提升，源于市场基本面的边际好转。根据中指研究院数据，6月截至20日，重点30城新房成交面积环比增长7.5%。二手住房方面，截至20日，20城二手住宅成交8.8万套，同比增长10.9%，其中上海、苏州等城市二手住宅成交套数同比增幅超20%，深圳、宁波等超10%，需求在传统“小阳春”后活跃度还在延续。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，北京、上海等地挂牌量较前期高点已回落两成左右，反映出市场预期已经从“集中抛售”逐步回归理性。这种“挂牌收缩+成交放量”的组合，意味着二手房市场正在从流动性修复走向供需再平衡。在这一过程中，价格端也同步改善，2026年以来百城二手房价格环比跌幅整体保持收窄态势，上海二手房价格已连续三个月环比上涨。
不过，热点城市热闹的“抢地”场面，并不能代表整体市场的全面企稳。克而瑞研究中心研究员王峥嵘表示，当前土地市场呈现明显的“点状高热”特征，一线、强二线核心地块土拍热度飙升、高溢价频现，而三四线及远郊地块普遍流拍、多由城投底价兜底。
“核心城市投资依靠优质地块托底，个别地块高溢价成交，但全国开发投资整体下滑趋势难以扭转。”普睿数智研究中心总监马千里指出。克而瑞研究中心数据显示，1-5月，房地产开发投资累计同比跌幅较上期扩大2.5个百分点，较2025年同期的降幅显著扩大约5.5个百分点。同时，1-5月，百强房企新增土地储备的货值、金额和建筑面积同比分别下降41.7%、43.9%和24.8%，创近五年最低水平。
王峥嵘表示，当下房企高价拿地的逻辑已发生转变。高溢价拿地并非单纯追逐项目利润，而是在行业深度调整期，对确定性、入场资格、企业生存权的争夺。
王峥嵘认为，核心城市核心地段具备稳定的去化预期，被视为资金避险的“确定性资产”。同时，存量更新时代，土地竞争不再是简单的“价高者得”，政企协同、复杂项目操盘能力成为新的门槛。高溢价拿地，某种程度上是在为获得进入存量更新赛道的“入场券”支付溢价，也是为维持团队、融资信用和组织能力支付的“保险费”。
马千里指出，未来房地产投资的改善，本质上是行业发展模式的转型，不体现为增速的反弹，而是投资结构更优化、投资主体更稳健、聚焦好房子与城市更新。
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